Rechtsfrage und mal wider vorbei schauen wollte

Batisda

Hallo

Muss mich ja auch mal wieder melden. An die Alten wie geht es euch so???
Mein Max wird dieses Wochenede schon 3 Jahre.....
Habe leider nur noch sehr wenig Zeit, die die ich habe gehört Maxi.
Wir sind momentan am Zweit und Drittladen eröffnen und haben damit so allerhand zu tun....

Nun zu meiner Frage ....

Wir wollten uns ein Haus kaufen mit 170 Quadratmetern indem eine Einliegerwohnung von 70 qm eingegliedert ist.
Der Makler sagte mir das Haus sei unverkäuflich zur Zeit, da die Mieterin der Einliegerwohnung nicht bereit ist auszuziehen.Die gute Dame wohnt dort seit 15 Jahren und zahlt 250 Euro warm :flaming01: hat dafür einen Pkw Platz in der Garage und darf die 1500 qm Garten mitnutzen....

Klar dass dort keine Familie kaufen will. Der kaufpreis ist vondaher aber so gut dass man eigentlich zuschlagen muss. Die untere Wohnung würde auch passen mit einem Kind doch wenn man schon kauft dann auch ganz mit allen Zimmern
Büro , Spielzimmer etc., oder außerdem wildfremde Personen im haus ich weiß ja nicht.

Kennt sich jemand mit den Vermieterrechten aus?? Kann ich Eigenbedarf anmelden , wollte das klären bevor wir zuschlagen...
Was meint Ihr???

Moniflori

Sagt Dir "Kauf bricht nicht Miete" etwas?

Also der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt dem neuen Eigentümer keine "Sonderrechte" bzgl. der erworbenen Objekts.

Ersteinmal ist der Vertrag der Mieterin interessant, aber üblich ist ja eher ein unbegrenzter Mietvertrag und so wird es auch bei der Mieterin in eurem Fall sein.

Es gibt ferner die 2 Kündigungsmöglichkeiten, ordentlich und fristlos. Fristlos ist eine Kündigung nur bei einem besonderen Grund möglich und der müsste dann dazu führen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar geworden ist.

Ich meine so aus dem Kopf heraus, - und hoffe, dass das noch immer so gilt und ich Dir nichts Falsches sage - dass es bei einer ordentlichen Kündigung folgende Regelungen gibt:
Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von über 10 Jahren sind 9 Monate.

Dann gibt es noch das "erweiterte Kündigungsrecht", also bei ordentlicher Kündigung ohne Angabe von Gründen, dann kommen nochmal 3 Monate dazu.

Ja und dann gibt es da noch die Sozialklausel. Diese besagt, dass wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde eine solche so nicht möglich ist. Denn dann kann der Mieter klagen und darf im Zweifel auch in der Wohnung bleiben. Dann wird abgewogen und so wie ich es hier sehe, vermute ich, dass der Mieterin auf Grund ihres Alters und der doch niedrigen Miete die sie zu zahlen scheint und vielleicht auch nicht wesentlich mehr zahlen kann vom Gericht Recht gegeben werden würde.

Eigenbedarf begründet aber auch nicht sehr leicht ein berechtigtes Interesse, welches eine Kündigung begründen könnte.

Denn Eigenbedarf muss genau dargelegt werden. Also warum, weshalb, wieso, benötigt ihr den Platz in der die Dame wohnt.
Das Gericht würde auch begutachten und sich darüber ein Bild machen, ob ihr so viel Wohnfläche überhaupt benötigt oder ob dieser nicht überhöht erscheint.

Und dann gibt es noch den Schutz bei Wohnumwandlung, wenn das bei euch der Fall ist, dann hätte die Dame 1.) ein Vorkaufsrecht und 2.) gilt dann eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren.

Ich weiß nicht, aber ich meine es sieht nicht so gut aus. :roll:

Batisda

Hallo

Oha das hört sich kompliziert an.....

Inwieweit dürfte ich denn die Miete anhöhen??

Wir z. B. zahlen für unsere Wohnung mit derselben Quadratmeterzahl knapp 700 Euronen und haben keinen Garten etc....

Moniflori

Also geregelt ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung in den §§ 557 ff. BGB, allerdings wäre da erst einmal interessant, was der Vertrag dazu sagt, also der Mietvertrag zwischen dem jetzigen Eigentümer und der Mieterin, weil das kauft ihr ja praktisch dann mit.
Also ob es eine Vereinbarung "auf Lebzeiten" der Dame gibt, Mieterhöhungsverbote oder ob es eine Staffelmiete (hört sich nicht so an) oder eine Indexmiete oder sonst was ist.

Ansonsten kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (die Höhe kenne ich bei euch leider nicht, Entnehmen aus Mietspiegel, 3 Vergleichswohnungen oder Sachverständiger oder Mietdatenbank) , wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Die Mieterhöhung darf bezogen auf einen Zeitraum von 3 Jahren 20% nicht übersteigen (sog.Kappungsgrenze, § 558 Abs.3 BGB).

(zu beachten sind dann auch noch mehrere Dinge bezüglich der Mieterhöhungserklärung und der Zustimmung)

Allerdings kann in einem Mietvertrag, wie schon erwähnt, eine Mieterhöhung auch ausgeschlossen werden. :???:

Und auch -allerdings-, sollte 250 € nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen, was zu vermuten ist, dann ist eine Erhöhung zwar möglich, wenn es der Mietvertrag zuläßt, allerdings gelten da nochmal andere Regeln, sicher zu Gunsten der älteren Dame.

Leider habe ich dazu aber im Moment keine Kommentierung zur Hand. :sad:

Ich hoffe, ich konnte Dir trotzdem ein wenig weiterhelfen... :oops:

Batisda

Vielen Dank ersteinmal ;-)

Ich glaube ich nehm dann den Mietvertrag und besuche mal einen Anwalt und schau was mir in diesem Fall als Möglichkeit bleibt, möchte ja dann auch keinen Streit verursachen....

Moniflori

Wäre wahrscheinlich die beste Lösung, denn die Kosten und der Ärger "nachher" könnten größer und unangenehmer sein!
Viel Glück und berichte mal!